鄉民總經觀察
2019/10/24
第 10 期
房產套現中
房產套現中 by 喵仔
工業生產、新屋開工分析 by 小明同學
封面人物︰
Stephen Poloz
加拿大央行總裁
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內容
房產套現中 by 喵仔 ................................................... 2
房市信心回到 2018 年初水準 ..................................... 3
零售仍強，房產套現支持上行可能 ............................ 6
抵押貸款再融資 ............................................................................................ 8
房產套現撐住 2000 年經濟衰退 ............................................................ 10
生產部門，還撐著耶 ................................................. 11
附錄 A︰總經數據推估高點、RRindex .................... 16
工業生產、新屋開工分析 by 小明同學 .................. 18
9 月美國工業生產分析 .............................................. 18
9 月美國新屋開工分析 .............................................. 21
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房產套現中 by 喵仔
摘要
低度成長不是問題，問題是整體是否會陷入衰退？當下總經
最大破口為生產部門，是否有足夠能力拉垮其餘部門尚不得
而知，但與數月前相較，就業未轉向，消費仍穩定，這兩者
變動不大，但房市已轉強，且 FED 更寬鬆。
製造業衰退(X)，就業走平(-)，消費成長(O)，房市轉強(O)，
FED 更鬆(O)，這五者疊加來看，最大考驗反而是就業，若能
持續將非勞動力擠入勞動人口行列，維持就業走平，製造業
不會是問題。
總經多頭至 2020Q3 的可能性不變。
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房市信心回到 2018 年初水準
HMI 房市信心
HMI 房市信心 71，回到 2018-1 月水準，其組成分項中
的有望客戶流量 54，暌違一年終於重新站上 50 榮枯線之
上。
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新屋許可
新屋許可，本週數據未能再創新高，為本次房市循環第 3
高，數據仍強。
如果房市信心也不是高點，且新屋許可沒創高，是否有可
能上月便是房市高點呢？當然有這可能性存在，若比對其
他數據，我認為繼續上行的可能性較高。
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新屋許可(藍) & 新屋許可-1 房(紅)
新屋許可-1 房，此數據是新屋許可中佔比最高，也是指
出房市榮枯的重要分項數據，本月數據還在上行中。
房貸利率(藍) & 新屋房價中位數(紅)
更重要的是，只要 1.房價停滯，2.利率低檔，1+2＝支付
房貸能力強=房市弱化的可能性低。在這兩者轉向前，房
市轉為長空的可能性很低。
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零售仍強，房產套現支持上行可能
零售-CPI 調整(藍) & 零售-CPI+勞動力調整(紅)
零售本月也未能創高，僅 CPI 調整為本循環次高，若以更
前瞻的勞動力調整後，則低於 6 月水準。
同樣的問題再問一次：若零售未能創高，是否轉折已到？
答覆目前也是同樣的：當然有這可能性存在，若比對其他
數據，我認為繼續上行的可能性較高。
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擇時消費-家具、修繕、車(藍) & 零售-CPI 調整(紅)
首先，擇時消費-家具、修繕、車，這三項零售分項數
據，是較為大筆支出，且不像吃喝、油料等必要消費，是
口袋較為充裕時才會購買的，未經 CPI 調整便能與 CPI 調
整的零售數據旗鼓相當，原因？擇時消費+大筆支出，這
兩項特性使其有較強領先能力，雖然本月也未創新高，但
仍為歷史次高，若下月再次與零售同時下跌，再來考慮零
售轉折的可能性。
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抵押貸款再融資
其次，這是我認為當下相當重要的消費支撐數據：
抵押貸款再融資指數
抵押貸款再融資指數
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抵押貸款再融資(也稱作 資產活化 或 房產套現)，隨便怎
麼解釋，總之就是有錢轉出來，轉錢出來要幹嘛？消費
啊。
請勿小看此數據，房產套現能量可以大到抵銷經濟衰退。
累計週薪資-CPI 調整(藍) & 零售-CPI 調整(紅)
2000 年的經濟衰退，零售數據未明顯下滑，說是走平也
沒問題，2000 年是 1960 年後，第一次經濟衰退期間，
零售還能持平的一次，如果薪資都下行了，從哪裡生錢出
來消費呢？
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房產套現撐住 2000 年經濟衰退
抵押貸款再融資指數
黃框處是與 2000 年衰退期間，週薪資下跌的同期區段，
這段期間再融資整個飆高，沒薪水用房產轉錢，這是美國
的消費戰鬥存糧。
薪資仍高的現在，房產又套現出來，消費要掛的機率不高
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生產部門，還撐著耶
工業生產指數，是四大同時指標之一，能反應當下生產部
門現況，儘管此數據為同時指標，並無領先能力，但生產
部門是整體經濟的破口，有必要注意數據發展。
工業生產指數
整體工業生產指數，年增率負，但數據未持續下跌。
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工業生產指數-製造業
製造業仍弱，年增率持續下滑，但數據也未持續探底。
工業生產指數-礦業
礦業是 2016 後生產部門重要上行力量，但數據也僅止於
維持，這不大好。
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經常領先工業生產指數的化學品指數並未下行，仍維持在
高位，但整體來看，在 PMI 落底之前，生產部門強化的
可能性仍低，當下最好的情況就是撐著。
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至本週，FED 分行指數看起來是較為樂觀的。
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若從全球角度來看，本週公布的日本半導體設備連續三個
月上行，只要日美半導體設備只要穩定，全球半導體銷售
也會穩定。另一方面，非美先進國零售目前仍穩定。
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附錄 A︰總經數據推估高點、RRindex
以總經數據關係來看，各指標歷史轉折與 S&P500 高點
的關係，推估的高點日為：
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RRindex+9，總經環境對多頭有利。
RRindex 核心衰退：全球、金融、就業。
RRindex 為本人編繪之領先指標。成分為總經數據、非
Equity 價格之金融數據。
RRindex 各成分依 n 年高低點動量計分(金融 1 年、其餘 3
年)，分數範圍 -50~+50，以 0 為總經多空分界。
RRindex 核心衰退，為組成架構之數據核心分別之衰退信
號。
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工業生產、新屋開工分析 by 小明同學
9 月美國工業生產分析
美國 9 月工業生產月增率-0.4％，低於市場預期
美國聯準會公佈資料顯示，9 月美國工業生產月增率為
-0.4%，低於市場預期的 -0.2%，上月數據從 0.6%上修至
0.8%。
9 月製造業月增率為 -0.5%，低於市場預期的 -0.3%，上
月數據從 0.5%上修至 0.6%。
9 月產能利用率為 77.5%，低於市場預期的 77.7%。
就細項來看，主要受到通用汽車工人罷工事件所影響，運
輸設備製造產量月增率為 -2.0%，拖累整體數據。
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圖 工業生產
資料來源：Bloomberg
產能利用率從 77.9%下降到 77.5%，製造業的產能利用率
更降到 75.3%，是近兩年的低點，主要仍是受到罷工事件
影響，整體而言生產數據正在放緩的趨勢仍未改變，但尚
難言進入衰退。
66.0
68.0
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美國工業生產年增率 美國產能利用率(右)
YoY, %
%
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通用汽車罷工事件是近 10 年來最大的勞工運動，停工不
僅僅影響到汽車裝配廠，甚至已經開始擴展到供應鏈，當
前由於貿易戰導致全球製造業放緩及需求下降的情況，更
因罷工事件而受到進一步衝擊，在通用汽車資方及工會達
成協議後，預期本月或是下個月的生產將能恢復使得未來
數據反彈。
貿易戰的狀況是後續重要須追蹤的事件，當前廠商信心不
足，但從就業市場的角度來看，廠商並沒有大幅減聘人
力，故廠商目前仍舊將生產放緩是為短期事件，故只要經
濟不進一步降溫，廠商生產狀況應仍能保持韌性。
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9 月美國新屋開工分析
美國 9 月新屋開工 125.6 萬戶，月增-9.4%，低於市場預
期
美國商務部公佈資料顯示，9 月新屋開工數量為 125.6 萬
戶，低於市場預期的 132.0 萬戶，前值由 136.4 萬戶修正
為 138.6 萬戶。
9 月營建許可 138.7 萬戶，低於市場預期的 135.0 萬戶，
前值由 141.9 萬戶修正為 142.5 萬戶。
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表 新屋開工與營建許可
月增率
年增率
新屋開工
-9.4
1.6
集合住宅
-28.2
-5.1
獨棟住宅
0.3
4.3
營建許可
-2.7
7.7
集合住宅
-8.2
17.4
獨棟住宅
0.8
2.8
資料來源：Bloomberg；單位：％
8 月份新屋開工數據強勁增長後，本月數據下滑，但從細
項來看，此份數據並沒有想像中糟糕，獨棟住宅新屋開工
已經連續四個月上揚，比起集合住宅，獨棟住宅的市占率
更大，因此獨棟住宅的數據增長對於經濟貢獻會比集合住
宅來的更大。
而獨棟住宅營建許可連續五個月上揚，是 2016 年末以來
最長的連續增長紀錄，根據彭博估計，住宅投資將貢獻美
國第三季 GDP 約 0.2 個百分點。
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若以地區別來看，所有地區的開工率均下降，其中最大的
降幅來自東北(-34.3％)，其次是中西部(-18.9％)，南部
(-4.0％)和西部(-1.9％)。
圖 新屋開工及營建許可
資料來源：Bloomberg
整體來看，雖然數據看上去表現不佳，但主要是受到集合
住宅大幅度下滑拖累數據，然而以美國房屋市場的結構來
看，獨棟住宅表現依舊亮眼，主要受惠於長期房貸利率降
低激勵，房市的樂觀情緒也反映到建商信心指數上，10
月份 NAHB 建商信心指數上揚至 71，創 20 個月新高，美
國房市的銷售動能可望延續至第四季。
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指數
千戶
NAHB建商信心(右)
營建許可(左)
新屋開工(左)
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作者群
Wen Hung Wang (喵大、喵仔)
小明同學
meRscliche
銘仔
排版編輯
Rickz
meRscliche
特別感謝
莫莫
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