鄉民總經觀察
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我的總經觀察體系,有 5 大重點:房市、製造、消費、就
業、金融。金融為中介,服務其他 4 項實體經濟。在實體
經濟發生問題前,金融引爆總經衰退機率甚低。
而房市、製造、消費、就業,這 4 項實體經濟的核心為消
費,其餘 3 項肩負著觀察消費動向功能。其中,尤以
房市
是消費動量的最前緣
,因為購屋是多數人的重大支出,沒
錢不會買房,有錢買房,消費也不會差。觀察新屋銷售情
況,便是為了窺探美國消費是否有枯竭可能。
圖 7 & 圖 8,是以新屋房價中位數、30 年貸款利率、時
薪、工時,四者反算的數據。從 2018 年初以來,房市銷
售狀況都差,原因無他,利率及房價牽動房貸負擔節節上
升,最高到達$1,728/月,佔收入比重 41%。
隨利率 & 房價下修,新屋房貸也降至 7 月的$1,451/月,
收入佔比 35.2%。在房貸$1,350~$1,450 這區間中,7 月
銷售數字是最好的。房市能隨著利率及房價下修而反彈,
表示美國消費能力仍未衰竭,之前不買原因是太貴了。